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第75章 这题我亲自回答（第1页）

一部分不信任开发商的业主，选择拿钱走人，出售手里的商铺，100万的商铺40万卖，亏的60万就当交给市场的学费。

另一部分业主是乐观派，100万降到40万其实对他们没有什么影响，因为铺子产权在自己手上，一年收3万租金也不是不能接受，3%的收益和存银行差不多，万一过几年经济恢复了呢，租金还能上涨对吧，铺子说不定还会慢慢升值，对吧。

累计2.2亿的烂账，被40%折价到8800万。

拿钱走人的业主有25，总计3500万，逾期费象征性给了一点。

有业主表示不满。

房管工作组的人就劝说：“这年头开发商肯认账已经不错了，真到破产那一步，你们拿不拿得到钱都难说。”

有人不信。

工作组员工就把文件拿出来给大家看。

“像你们这种普通债权人，还款优先级是最低的，排在你前面的，第一优先级是银行，银行贷款基本都是抵押贷款，抵押财产具有优先受偿权，被抵押财产不属于破产财产，懂了吗？银行拿完了最值钱的抵押物，剩下的才是你们的。瞧瞧看，文件写着呢。”

业主们开始骂银行。

“银行分完，剩下的才是你们普通债权，但也要按顺序来，最先是欠职工的工资，医疗，社保，养老，伤残补助，抚恤费用，给职工的赔偿金，住房公积金等等，职工债权排第二名，懂了吧？”

业主们倒是不方便骂职工，大家都还在售楼部呢，怕挨打。

莫名其妙的，那些销售人员的腰杆子挺直了好多，原来老板破产，我们只排银行后面，比这群业主更优先，优越感油然而生。

“接着是公司欠的社保费用，税款，国家先收，最后才轮到建筑公司，材料商，农民工，以及你们普通业主，你们觉得落到手里的还有几个？”

工作组的人解释完，业主们全都坐不住了。

有以前咨询过律师的，或者自己就干律师的，表示这个说法没错。

于是，逾期费也没人提了。

真逼急了，今天不给你办退款，又要进入煎熬的排队等待。

郑茹云作为出资方代表，张珏作为开发商代表，业主，三方在房管工作组的监督下重新签订协议。

总共3500万，郑茹云当场付款60%，2100万，剩下的40%是1400万，按季度支付，每个季度支付10%，总共支付四期，为期一年还完，直接打业主银行卡账上。

老会计，把资金利用到了极致。

剩下35是5400万，这些业主不退房了，老的退房协议作废，重新与张珏签订新的租赁托管合同。

整个自救计划，最骚的操作就在这里。

三年前，张珏拿着8%的租赁合同去银行申请贷款，银行门口的狗都不理。

银行又不傻，信贷部啪啪一按计算器，你开发商根本赚不到钱啊，50平米的门面一个月要租金6600块才保本，远超正常行情，卖什么的商家能给你出这么高的租金？

你提供的资料证明不了盈利能力，银行就不给贷。

现在她拿着7.5%的返租合同去银行跑贷款，挤去泡沫，50平米的门面，月租成本2500。

等于盈利能力暴增几倍！

（）;（）　　艾玛真香！

来来来，张总我们去银行VIP房间里细嗦！

这批5400万的房产，银行算出大概3.8个点的利润，开发商一年赚205万。

直接打包未来10年的收入，算上几年涨一次价，10年至少可以收入2500万，立刻拿到银行1600万的贷款。

这个叫资产证券化。

这种操作实在是太常见了，欢乐谷的门票，大闸蟹提货券，自如蛋壳公寓等等都是这么玩的，把未来多少年的收益，提前到现在用。

1600万银行贷款，加上郑茹云扣下40%，按季度分期付款的1400万，正好3000万！

她甚至赶在8月15日的8月中期三年企业债到期之前，打个20天的时间差，把3000万放出去给别人过桥，可以多赚几万块钱的利息！

张家姐弟看着这个操作，惊为天人！

公司财务更是恭恭敬敬跟着郑茹云，张口闭口郑姐，跟着学怎么整活，合理避税，调整资金结构。

人逢喜事精神爽。

张斌又来苏家吃晚饭，饭桌上，当着苏如眠的面，他兴高采烈对苏木林讲述这几天发生的事，张珏在一旁补充，争取还原全部细节。

苏木林面无表情，只听，不表态。

苏如眠听故事，全程姨母笑，吃完了也不离桌，努力当一个小透明，以前她对这些都不太感兴趣的，今天纯粹是想听到何俊伟干了些什么。

张斌有心逗逗她，拼命夸奖其他人。

“王老爷子，高屋建瓴，对政策把握，上面的心理，揣测的那叫一个准啊，房管工作组这么配合我们，90%的功劳要算在王老爷子头上。”